Condo vs freehold

torontoru — 28.07.2015 По многочисленным просьбам трудящихся дублирую сюда свою статью про кондо

Сегодня мы поговорим про то, чем кондо ( сокращенное от кондоминиум ) отличается от свободного владения ( freehold ).
Я не раз сталкивалась с тем, что многие почему-то считают, что кондо – это синоним квартиры. Поэтому прежде всего я хочу внести ясность в определения.
В Канаде наиболее распространены следующие формы владения :
1. Condominium
2. Freehold
3. Freehold with common elements
Что такое кондоминиум ?
Кондоминиум — форма владения жилым комплексом, при котором каждая квартира является частной собственностью одного владельца, а общие площади (лестничная клетка, холл, двор, технические этажи и т. п.) находятся в совместном владении всех жильцов. В кондоминиум можно оформить как одно многоквартирное здание, так и несколько рядом стоящих зданий с общей придомовой территорией.
Что такое freehold?
Это свободное владение при котором вы владеете строением и землей, на которой оно стоит.
Что такое freehold with common elements ?
Это ситуация, при которой дом ( обычно таунхаус ) прилегает к , например, участку земли, парку или дороге, находящейся в частном владении. Тогда все дома, которые к этому участку прилегают содержат его посредством небольшой ежемесячной суммы, которая и есть этот самый common elements. Сам же дом и земля, на которой он стои находятся в свободном владении ( freehold ).

Итак, жизнь в кондо . Основные ЗА и ПРОТИВ
Говоря о жизни в кондо я бы выделила две области которые, на мой взгляд, принципиально важны для принятия решения подходит ли вам жизнь в кодно. Первая это ограничения с которыми вы должны будете жить и вторая это очень слабый контроль над судьбой корпорации.

У каждой Кондо Корпорации есть Декларация (Declaration) и Подзаконы (By-laws) кондоминиума. Важность этих документов в том что они описывают правила проживания, права и обязанности владельцев кондоминиума. Уже просто по этому базовому определению понятно что эти документы несут в себе ограничения того что может и не может делать владелец и каждый покупающий кондо должен быть хорошо знаком с содержимым этих документов иначе это может повести к неприятностям и финансовым расходом. Покупая кондоминиум, после того как снимается условия Статус Сертификата (а декларация и подзаконы часть этого пакета документов), покупатель автоматически подписывается и обязуется следовать этим правилам.

В разных типах кондо эти правила и ограничения разные.

Например очень часто Кондо Корпорации стремятся к поддержанию определённого стандартизированого внешнего вида. В многоэтажных домах это может выражаться в требовании чтоб все window treatments (шторы, жалюзи и т.д.) были белого цвета на стороне обращённой к окну. Или запрещать дверные коврики с внешней стороны квартиры. Вряд ли вы сможете выкрасить дверь в квартиру с внешней стороны в другой цвет.

В кондо таунхаузах эти ограничения могут касаться изменений в палисаднике. Или вы, согласно декларации и подзаконам, можете не быть в праве поменять фонарь на стене вашего таунхауза на такой как вам нравится вообще или же только на то что одобрит совет директоров. Возможно надо будет запрашивать разрешения. В общем все изменения касается внешнего вида кондо следует делать осторожно и лучше лишний раз обратиться к управляющему (property manager) или в совет директоров (board of directors) за разрешением чтоб не попасть впросак. В противном случает корпорация будет в своём праве потребовать обратить изменения вспять за счёт владельца.

По мнению одной моей клиентки, много лет прожившей в кондо-таунхаузе – самая неприятная сторона жизни в кондо это ограниченный контроль индивидуума над тем как расходуются деньги корпорации. Конечно есть законодательство, которое имеет общие предписания, но фактически контроль над фондами - у совета директоров при поддержке управляющего. То есть, если нужно отремонтировать крышу, то совет директоров рассчитывает на то что управляющий надёт несколько по его мнению достаточно респектабельных компаний (обычно у property management company есть списки компаний с которыми у них уже сложившиеся и устоявшиеся отношения). После того как эти компании предоставляют свои оценочные сметы и условия договоров, совет директоров решает кого нанять. Остальные владельцы не имеют права голоса при решении кого нанять и сколько заплатить.

То есть судьба фонодв и да и по сути всё что касается дел корпорации фактически в руках 3-7 человек (в зависимости от размера корпорации). Можно ли рассчитывать на то что они примут такие же решения какие бы вы приняли сами? Даже если вы сами в совете директоров, вы можете оказаться в меньшинстве и будет принято решение с которым вы не согласны. Последствия действий этих людей напрямую влияют на финансовое состояние корпорации и resale value собственности.

Загвоздка в том что можно въехать в кондоминеум с отличным, исключительно компетентными людьми в совете директоров и управлении кондо. Но всё течёт, всё меняется и через пару-тройку лет можно обнаружить что к власти пришли люди, чьи взгляды на то что и как должно быть сделано/потрачено идут в разрез с вашими.
Разумеется, и правила кондоминиума и действия директоров можно оспорить опираясь на законодательство (Condominium Act).

В общем всё не так просто и, хотя у жизни в кондо конечно же есть свои прeимущества, при решении купить кондо следует быть хорошо проинформированым и сохранять прагматичный, реалистичный взгляд.

Однако у кондоминиума есть и положительные сторона.
Жизнь в кондо удобна тем что все заботы по уходу за домом (как правило studs-out) а так же ландшафтные работы возлагается на кондо. Это означает что владельцу не надо загодя финансово готовиться или иметь дело с непредвиденными дорогостоящими работами связанными с кровлей, окнами и дверьми. Ваш газон будет подстрижен, мусор с вашей территории убран, деревья и кусты своевременно обрезаны, умершие деревья убраны и новые посажены. Если случился ураган и есть повреждения, то ваш управляющий скорее всего на следующий же день будет на территории вашего кондо оценивать масштаб бедствия и организовывать необходимые ремонтные работы. Всё это может быть очень ценно для людей у которых мало времени, желания, возможности заниматься всем этим. В этом смысле сочетание кондо и таунхауз может быть весьма гармоничным.

В многоэтажных домах к отстувию необходимости ухаживать за домом очень часто присовокупляется наличие всевозможных удобств прям в доме. Набор этих дополнительных услуг вариурется от кондо к кондо. Это может быть спортивный зал, бассейн, сауна, теннисный корт, гостевой номер, бильярдная и т.д. Поддержание этих услуг оплачивается из ежемесячных сборов, но многим гораздо удобней заплатить побольше но не быть привязанным к расписанию и необходимостью тратить время на дорогу.

Ещё мне кажется достойным упоминания дополнительный уровень безопасности который можно получить в кондо. Зачастую на территорию кондо нельзя попасть не пройдя через охрану и/или консьержа. В многоэтажных домах входы контролируются камерами. Конечно замки от честных людей, и никакая охрана не даст никаких абсолютных гарантий, но всё же это дополнительное препятствие для нежелательных элементов.

Лирическое отступление: Maintanance fees

Зачастую люди живущие во free-hold живут под впечатлением что принципиальная разница между кондо это и их жильём это ежемесячные платежи (maintanance fee). Это и так и не так одновременно. Конечно же у владельцев free-hold формально их нет, но во free-hold тоже надо думать о том что у крыши, у окон, у дверей, у стен, у фундамента есть срок жизни и не удивляться и быть готовыми к тому что 20-ти летняя крыша может потечь. Иными словами maintanance fees в одной форме или в другой есть всегда.

То что эти ежемесячные сборы повышаются каждый год не секрет и часто это используется в качестве негативного фактора. Сермяжная же правда жизни заключается в том что со временем дешевле ничего не становится. Так что со временем у всех все будет дороже )).

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив