Что делать если нет выбора?

verwalter — 09.12.2013

Мне иногда задают такого рода вопрос: «Вы хорошо пишете о том, что мол надо бороться с нерадивыми управляющими компаниями, отказываясь от из услуг и выбирая другую, лучшую. А что делать если выбирать не из чего? В нашем небольшом городе всего несколько УК. Они все работают очень плохо, но сделать ничего невозможно, потому что они все связаны с мэром/местной властью и любые жалобы остаются без последствий. Что делать, если нет выбора?»

Вопрос в самом деле серьезный. Даже в Москве не такой уж большой выбор независимых управляющих компаний, как можно было бы подумать. А что в самом деле могут совершить жители многоквартирных домов в городах, где УК вообще очень мало и все они так или иначе связаны с местной властью, которая за «откаты» позволяет им работать тяп-ляп. Прямо скажем, каких-то однозначных рецептов в такой ситуации быть не может. И однако не стоит опускать руки, не все так плохо. Вот как мне видится попытка улучшить ситуацию даже в такой казалось бы безнадежной позиции.

Первое что надо уяснить, это в чем состоит главная загвоздка борьбы с нерадивыми управляющими компаниями (будь то ДЕЗ или ООО, неважно). А главная причина сложности борьбы, как мне кажется, заключается в следующем моменте. Каждая квартира раз в месяц обязана платить коммунальные платежи. Любой, кто перестает платить, законом сразу рассматривается как нарушитель, против которого могут быть применены санкции, вплоть до передачи дело в суд.

Получается очень странная ситуация.


Человек получает заведомо некачественные услуги на грани мошенничества, но при этом должен исправно платить. Единственное что он может делать, это писать жалобы. Но пока его жалобам не будет дан ход (предположим какая-то высшая инстанция решит проверить деятельность нерадивой УК), человек все равно обязан платить. Согласитесь, это странно. Например человек случайно купил в магазине некачественный товар, скажем колбасу. Он будет в следующий раз там же покупать колбасу? Допустим попробует еще раз купить (в конце-концов в первый раз могла быть случайность). Скажем и во второй раз ему подсунут некачественный товар. Скорее всего человек, даже если не будет требовать ему вернуть деньги, больше не станет отовариваться в таком магазине, потому что скорее всего в таком магазине работают нечистоплотные люди. И нет такого закона, который бы обязывал покупателя продолжать товары в магазине, который заведомо торгует некачественными продуктами.

Но в случае с оплатой за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги), человек не имеет право в одностороннем порядке прекратить выплаты. Понятно, что руководство нерадивых УК этим пользуются. Они прекрасно понимают, что ничего с ними сделать люди не могут. Пусть хоть ненавидят и ругают каждый день, а ежемесячно платить будут. Заколдованный круг?

Почему жилец находится в изначально проигрышной ситуации? Потому что они лицо физическое, а бороться пытается с лицом юридическим. Значит что надо сделать? Надо перевести взаимоотношения в плане оплаты за ЖКУ в сферу общения двух юридических лиц.

Казалось бы ничего нового тут нет. Собственники помещений имеют право объединяться в товарищества, которые так и называются: товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но за ТСЖ за последние несколько лет закрепилась дурная слава. Почему? Потому что пользуясь безынициативностью жильцов, власти наклепали очень много фиктивных ТСЖ. Но проблема таким образом заключается не в том, что самая идея ТСЖ ущербна, а в том, что многие жильцы, не желая вникать во все детали управления домом, сами отдали мошенникам в руки такой мощный механизм. Давайте рассмотрим так сказать идеальный случай хорошего, правильного ТСЖ.

Собственники проводят настоящее собрание, на котором принимают решение создать ТСЖ. Из своего числа избирают председателя ТСЖ. Регистрируют юридическое лицо, открывают счет в банке.

И вот тут очень многие делают ошибку. Создав ТСЖ многие собственники начинают его воспринимать в качестве некоего заменителя управляющей компании. Была плохая управляющая компания. От ее услуг отказались, создали ТСЖ и все функции бывшей УК взвалили на ТСЖ, то есть фактически на председателя. А потом, когда через некоторое время оказывается, что председатель не справляется, разводят руками: ТСЖ тоже плохо. Но почему плохо? Потому что изначально ТСЖ стали использовать не по назначению.

ТСЖ в общем случае может конечно функционировать, как управляющая компания. Во всяком случае попробовать так функционировать. Но поскольку председатель (и пара его помощников) не являются профессионалами, то вряд ли у них так сразу все получится. Конечно нанять уборщицу в подъезды председатель сможет. И вопросы вывоза мусора и уборки придомовой территории тоже худо-бедно решит. Но обслуживание дома состоит из очень большого количества операций, включая эксплуатацию инженерных систем, в которых разобраться не так уж просто.

А как было бы правильно? А правильно было бы, чтобы ТСЖ выступил не в качестве управляющей компании, а в качестве представителя жильцов при общении с управляющей компаний. УК, верит в это кто-то или нет, как правило состоит их профессионалов. Даже недобросовестный профессионал, все равно профессионал, просто его никто не может заставить работать. А как ТСЖ может заставить работать? Да очень просто. ТСЖ заключает договор с управляющей компаний. Может быть даже с той же самой, которая до этого работала плохо. При этом однако, расплачиваться с этой УК теперь будет не каждый житель самостоятельно, а ТСЖ, то есть юридическое лицо. А юридическое лицо у другого юридического лица работы уже принимать будет по актам. Выполнены работы: получите оплаты. Нет? Извините, оплату не получите. И это совсем другой случай. Что сделает УК, если жители перестанут ей платить? Она может подать на них в суд. А что сделает УК, если ТСЖ, которое заключило с ней договор, не подпишет акт о выполненных работах и на этом основании не произведет оплату? УК конечно тоже может подать в суд, только перспективы будут совсем другие. И самое главное, деньги жителей не пропадут неизвестно где, а останутся на счетах ТСЖ,

Что происходит при такой схеме:

Жители МКД <---> Управляющая компания

Происходит то, что каждый отдельный человек фактически в одиночку противостоит такой махине, как управляющая компания. Поэтому УК изначально чувствует себя потенциальным победителем и поэтому только совесть руководителя может заставить его работать честно.

А что происходит в такой схеме:

Жители МКД ---> ТСЖ <--- Управляющая компания

В этом случае все взаимоотношения с УК, включая разрешение споров, берет на себя ТСЖ, то есть юридическое лицо. Жители переводят деньги на счет ТСЖ, а не УК. А ТСЖ может эти деньги заплатить УК, если считает, что та точно соблюдает пункты договора, а может прекратить платежи. И тут уже пусть руководство УК будет хоть трижды недобросовестным, деваться будет некуда. Хочешь получить оплату, выполняй пункты договора. Еще лучше, если объединятся жители многих домов и создадут нечто вроде совета всех ТСЖ. Тогда они смогут действовать еще более согласовано и управляющая компания будет поставлена в еще более жесткие рамки.

Еще один момент. Схема «Жители МКД ---> ТСЖ <--- Управляющая компания» вовсе не предполагает в обязательном порядке, что ТСЖ будет только посредником. ТСЖ может взять некоторые функции по обслуживанию дома на себя, оставив УК только специфические функции обслуживания инженерных систем или вообще только функционального управления (если само готов справляться с обслуживанием инженерных систем дома).

Поэтому выбор есть всегда. Если жильцов уже что называется припекло, то они могут создать свое юридическое лицо, которое будет разговаривать с управляющими компаниями на одном языке: языке юридических лиц. Правда для этого требуется, чтобы жители дома были достаточно активны и были готовы наконец защищать свои права потребителей. По другому вряд ли что-то получится, потому что если люди пассивны, то какую схему ни придумай, сама она работать не будет.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив