Being a landlord is not as profitable as it seems

angerona — 07.07.2015 Когда мы в прошлом году купили новый дом, мы старый не продали, а решили сдавать. В основном это решение мотивировано тем, что мы думаем, что когда-нибудь захотим переселиться туда опять (ну и эмоционально сложно было решиться продать, особенно когда дети умоляли не продавать). Но мы все же надеялись, что и финансово это будет более выгодно, чем продать, тем более, что вроде найти сьемщиков не так и сложно (тьфу-тьфу-тьфу).

Сдаем мы дом полностью меблированный, и не только меблированный, но и со всей утварью: со всем кухонным, что может быть нужно -- от тарелок до сковородок и кухонного комбайна, со всем постельным бельем и полотенцами, и т.д. В общем нашим сьемщикам надо привозить только свою одежду; вешалки для одежды и баки для грязного белья тоже в доме есть. Это очень удобно для семей профессоров и исследователей, приезжающих поработать в Гарварде год.

Нам от такого расклада с одной стороны неудобство в том, что сьемщики почти гарантировано на больше, чем год, не останутся (предыдущие у нас были всего 10 месяцев, а нынешние и вовсе только два месяца). А с другой стороны, это значит, что снимают все семьи "респектабельные", плюс им не надо таскать свою мебель туда-сюда по лестницам, так что меньше шансов разбить нам стены и все остальное.

Мы еще не заполнили налоговые декларации на прошлый год, но время уже поджимает, так что мы занялись сбором финансовой информации. Записали все в spreadsheet, и вчера посмотрели на то, что же у нас в сумме получилось. А получился неприятный сюрприз: мы, выходит, зарабатываем на этом доме гораздо меньше, чем мы думали.

Сдаем мы его за дорого. Очень дорого. (спасибо еще раз Гарварду за то, что он предоставляет нам возможность находить жильцов, готовых платить такую цену). Я даже не думала, что мы сможем кого-то найти за такую сумму в месяц (сейчас это -- $4к в месяц, но это уже включает и абсолютно все utilities). При этом доходы где? А нигде. Мы-то думали, что покроется не только mortgage interest, но и mortgage principal, а вот и дудки. Собственно, по нашим подсчетам, даже interest плюс налоги плюс другие обязательные расходы еле-еле покрываются. Покроются ли в этом году -- еще неизвестно (и будет зависить и от того, сколько электричества и газа расходуют наши жильцы теперь, когда им не надо за это платить). Возможно, мы окажемся в минусе, а может быть и в сильном минусе, особенно учитывая, что мы уже нашли треснутое окно, заменить которое будет стоить больше восьми тысяч долларов. Опять-таки под "минусом" я подразумеваю только подсчет процентов с ипотеки (про выплату основного заема речь даже не идет уже -- это точно идет из нашего кармана).

Виновата в нашем случае, конечно, кондо ассоциация, которой мы платим огромный maintenance каждый месяц, и которая дополнительно с нас снимает special assessments уже который квартал. Вот так special assessment сюда, special assessment туда, и все, улетучился наш доход. И это даже не включая в себя то, что мы тратим на починку поломавшихся вещей и то время, что тратим на дом (я -- тем что переписываюсь с потенциальными сьемщиками и показываю им дом; Игорь -- тем, что ходит туда и чинит поломавшиеся вещи).

Посмотрев на spreadsheet, мы подумали о том, что возможно придется продавать, и не в сильно отдаленном будущем, пока еще можно будет не платить налоги на прибыль с продажи.

Я и раньше понимала, что все эти байки про "никогда не продавайте -- всегда держите недвижимость и сдавайте, и будут вам горы золота!" -- это таки только байки неосведомленных людей, но сейчас я вижу это налицо. Считать надо очень аккуратно.

Нет, несомненно, сдача недвижимости может приносить прибыль, но для этого нужны особые условия (например, отсутствие той самой maintenance и special assessment, но при этом достаточно новый дом, чтоб в нем не требовались постоянно дорогие починки), плюс надо вкладывать довольно много усилий.

Но я представляю, как смотрят на нас наши сьемщики и думают, что мы деньги лопатой гребем.

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив