совет профессионала - как вести себя на multiple offers

torontoru — 26.09.2016 обещанного три года ждут обычно, но тут я раньше вспомнила.
в общем, как обещано в предыдущей теме - статья на тему того, как не потерять голову на multiple offer
В последнее люди, задаются одним и тем же вопросом – как покупать в ситуации, когда за каждым более или менее стОящим домом выстраивается очередь. Подстегиваемые азартом покупатели подчас готовы на бездумные шаги, чтобы только победить в этой борьбе.
Какие есть же подводные камни и как можно обезопасить себя.

Я думаю, что прежде всего надо прояснить технитеские детали .
Итак multiple offers – множественные предложения. Что это такое ?
Это ситуация, при которой продавец получает предложение о покупке (offer ) от более чем одного покупателя одновременно. Таким образом, покупатели оказываются вовлеченными в аукцион, где никто не знает, сколько же предложил соперник . Постольку поскольку это не открытый аукцион, агент продавца не имеет права говорить вам, сколько дал соперник, потому что он должен оставаться максимально нейтральным и не давать преимущества никакому покупателю.
Продавец в такой ситуации имеет право выбрать любой из предлагаемых сценариев
1. Отклонить все предложения и отказаться продавать
2. Предложить покупателям улучшить свои предложения, т.к. ни одно его не устроило
3. Принять одно из предложений и отклонить другие
4. Сделать встречное предложение одному из покупателей и отклонить остальных ( Counter offer )
5. Сделать встречное предложение одному из покупателей , дождаться ответа , сравнить с остальными и потом принимать решение
6. Предложить улучшить свои предложения части покупателей, а остальные придержать для сравнения или отклонить

Есть некоторые тонкости , но в рамках статьи невозможно их все рассказать, поэтому для упрощения предположим, что все предложения истекают в более или менее одинаковое время
Важно понимать - не всегда выигрывает предложение с самой высокой ценой .
Иногда продавцу может просто понравиться покупатель или его агент . Иногда день передачи ключей может оказаться важнее цены . Да что говорить, я была свидетелем ситуации, когда продавец выбрал покупателя только потому что его тронуло предложение последнего забрать любую дорогую сердцу вещь, даже если обычно она продается с домом ( как например занавеси и светильники ). Вся пикантность ситуации состояла в том, что у продавца не было таких вещей, но предложение его тронуло.
Итак, что такое множественные предложения и как в них может повести продавец, мы разобрались. Прежде чем приступить к советам покупателям, я бы все же хотела пролить свет на еще пару часто встречающихся сценариев и заодно прояснить терминологию .

Множественные предложения бывают спланированными или спонтанными. Спланированные – это когда дом выставляется по заведомо низкой цене и назначается день рассматривания предложений . Спонтанные - это когда дом/квартира выставлены по реальной цене, продавец готов рассматривать предложения в любое время, и так совпадает что два или больше покупателя решают дать предложение продавцу. Это сама выгодная для продавца ситуация, но случается она крайне редко. Обычно такое происходит, когда продавец находится в исключительно желаемом многими районе, где редко выходят дома/квартиры на продажу , или когда дом/квартира находятся в исключительном состоянии в плане внутренней отделки , ну или когда продавец исключительно удачлив и на средний по всем параметрам дом/квартиру находится несколько желающих одновременно .
Я бы хотела так же пролить свет на еще один часто встречающийся в последнее время в мире недвижимости термин – это упреждающее предложение ( preemptive/ bully offer ) .

Это ситуация , когда покупатель решает не дожидаться об'явленного для для рассмотрения предложений и просит продавца рассмотреть его предложение заранее. Важно понимать, что идя на такой шаг, вы должны предложить продавцу больше, чем он рассчитывает получить вследствие аукциона. Иначе ему не имеет смысла рисковать и рассматривать ваше предложение. На мой взгляд, имеет смысл идти на такой шаг только при очень определенных условиях. Например, в соседнем доме живет ваша сестра. И вы готовы переплатить за то, чтобы жить с ней рядом. Или вам по каким-то причинам хочется жить именно на этой улице. Или в доме есть определенные достоинства, которые имеют для вас особую ценность. Суммируя, скажу, что имеет смысл это делать, если проигрыш в аукционе крайне вас расстроит. Учтите, что как только агент получил подтверждение, что вы зарегистрировали упреждающее предложение , он ОБЯЗАН поставить в известность всех, кто уже смотрел недвижимость . Если кто-то из них тоже заинтересован в покупке, продавец обязан дать им возможность дать свое предложение. Таким образом может возникнуть ситуация множественных упреждающих предложений ( multiple bully offers ) .
Продавец в этой ситуации имеет те же сценарии , как и в обычной ситуации множественных предложений.
Что важно для покупателя в ситуации multiple offers :
1. Знайте свой финансовый предел.
2. Обязательно заручитесь финансовой поддержкой сразу нескольких банков.
3. Не поддавайтесь азарту.
4. Постарайтесь сделать инспекцию дома до для приема предложений. Это, к сожалению, не всегда возможно, но постарайтесь хотя бы придти посмотреть дом с инспектором или знакомым прорабом ( general contractor ) . Даже в рамках обычного визита они могут увидеть что-то, что потенциально может повлечь за собой большие расходы
5. Работайте только с тем агентом, которому вы доверяете. Ибо вы должны быть уверены, что если в непривычной для вас ситуации аукциона вы потеряете голову и поддадитесь азарту, он/она вас предостережет и остановит. Не менее важно знать, что он/она сможет вас выгодно представить продавцу. Ведь в конечном итоге продавец выбирает не только факты, изложенные на бумаге, а еще и человека, во время презентации которого он чувствовал себя комфортно.
6. Не расстраивайтесь, если вы проиграли. Возможно, завтра выйдет лучший дом

Надеюсь, эта информация поможет сообщникам . я буду очень рада

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив