Сказка про белого бычка, или как я продавала участок
s0no — 09.11.2014Я как-то писала,
что моя самая долгая сделка, если считать от начала работы с
квартирой и до передачи покупателю свидетельства о собственности и
ключей, длилась два с половиной года.
Так вот, неделю назад я завершила продажу объекта, с которым
пришлось работать пять с половиной лет. Объектом этим был земельный
участок. Не работаю я с землей, уклоняюсь как могу, но иногда
звезды встают так, что отказаться невозможно.
Расскажу с самого начала, по порядку. Есть у меня знакомый,
постоянно живущий за границей, в солнечной Италии. Там у него
роскошный дом с бассейном и видом на Средиземное море, успешный
строительный бизнес, связи в деловых кругах и вообще все хорошо.
Красавица-жена, трое детей, собака и хомячок. В России остался
отец, который до сих пор, несмотря на свой солидный возраст,
состоит на государевой службе, причем в крупных чинах.
С этой семьей
(назовем знакомого Лешей, а папу – Николаем Андреевичем) я знакома
больше 10 лет. Ко мне они пришли от... своего агента. Женщина, с
которой работал Леша, ушла из недвижимости, а в ответ на вопрос, к
кому же ему теперь обращаться, дала мой телефон. Оказывается, мы с
ней пересекались в какой-то квартирной цепи. Я так и не вспомнила
ни эту женщину, ни эту цепь, но круги по воде идут, даже если ты не
помнишь камень, ушедший на дно.
Так я стала работать с Лешей. Правда, работа началась не сразу.
Как-то приехав ненадолго в Петербург, он позвонил с просьбой
оценить его квартиру. Вернее, две квартиры, которые он объединил в
одну, не утруждая себя согласованием перепланировки. Квартиры я
оценила, и на этом наше общение заглохло на два с лишним года.
Потом Леша постучал в скайп и сообщил, что квартиры пора продавать.
Ну что ж, это моя работа. Правда, сначала я заставила вернуть стены
в исходное положение и сделать все как было, а только потом собрала
документы и благополучно эту недвижимость продала.
Через год от Леши пришли его друзья. Было продано еще две квартиры
и офисное здание стоимостью в миллион долларов. Теперь вы
понимаете, что этому человеку я была обязана, и отказать, когда он
попросил заняться его земельным участком, просто не смогла. Совесть
не позволила, хотя здравый смысл вопил изо всех сил и требовал
отказаться.
Потому что с первого взгляда на участки и документы на них стало
понятно, что ни быстро, ни просто ничего не будет, а будет одна
большая долгоиграющая жопа.
- Откуда это у тебя? – с недоумением спросила я Лешу. – Зачем ты
это купил?
История оказалась весьма поучительной. За пару лет до описываемых
событий с Лешей связался его друг детства, ныне директор
строительной компании, работающей в Ленобласти. Друг предложил Леше
поучаствовать в совместном проекте.
Вот, есть чудесный земельный участок, и совсем недорогой. Надо его
выкупить, очень быстро построить на нем хорошенькие коттеджики
среднего размера (метров по 170-200) и продать, а вырученную
прибыль разделить пополам.
Предполагалось, что деньги в покупку участка и стройку будет
вкладывать богатенький Леша, а строить – фирма его друга.
Леша приехал смотреть землю. Участок находился во Всеволожском
районе, в двух шагах от Невы. Выезд из города в этом направлении
внушал оптимизм. Прямо у КАДа стоит красивый поселок под названием
Новосаратовка. Земля в этом месте стОит больших денег.
Чуть дальше – Невский лесопарк. В нем еще один поселок, где цена на
землю не существует, потому что участков всего 15, и желающих
что-либо там продать просто нет. Охраняемый периметр с
видеокамерами, идеально вычищенные дорожки, безупречно
подстриженные кусты и лужайки – рай для не просто богатых, а очень
богатых людей.
Так в чем же проблема с участками Леши, если они находились в таком
замечательном месте, спросите вы? Проблема в том, что находились
они не в лесопарке, а на добрый десяток километров дальше. После
лесопарка вдоль трассы идут какие-то заброшенные поля с оврагами, с
покосившимися домишками и сараями, облезлые ангары и
полуразвалившиеся здания непонятного назначения. Все уныло, грязно,
запущено.
Справа течет Нева, близость к ней повышает привлекательность, а,
следовательно, и цену участков. Но Лешины будущие угодья находились
слева от трассы, выходя на улочку поселка, растянувшуюся от
заросшего тиной карьера до территории автобазы с ржавыми
тракторами, стоящими на вечном приколе.
Правда, в начале улочки за массивным каменным забором стояла
новенькая усадьба с огромным домом и многочисленными надворными
постройками, но на этом привлекательность места и заканчивалась.
Дорожное покрытие улочки было разбито в хлам. Приезжая позже на
просмотры на своем внедорожнике, я сбрасывала скорость до скорости
пешехода, опасаясь оставить в очередной колдобине глушитель, а то и
мост.
Продаваемые участки примыкали одной стороной к усадьбе,
противоположной – к оврагу, у которого улица поворачивала и
выходила на трассу. На другой стороне улицы тянулся ряд частных
домов постройки середины прошлого века. Покосившиеся заборы,
забитые хламом подворья, горы гнилых досок и старых покрышек у
въездов…
С четвертой стороны будущие владения граничили с непонятной
территорией. На ней под навесами лежали стройматериалы: доски,
брус, каменные блоки и все такое. Между навесов стояла строительная
техника: экскаваторы, грейдеры, грузовики и автокраны.
- А тут что за стройбаза? – удивился Леша.
- Это тоже земля со статусом ИЖС, - кинулся объяснять друг детства
наперебой со своим агентом. – Техника стоит незаконно, владелец
должен ее убрать. Ты не беспокойся, скоро всего этого здесь не
будет.
И что, кто-то захочет в таком окружении жить? - сомневался
Леша.
Конечно, захочет, - уговаривал друг детства.
И уговорил. Решив, что друг всяко в местных реалиях понимает больше
и обманывать не будет, Леша согласился. Оставив деньги и
доверенность на покупку, он улетел к теплому Средиземному морю,
жене, детям, собаке и хомячку. Да и его заграничный бизнес требовал
непрерывного присмотра.
После покупки участков вылезла одна осложняющая ситуацию деталь: в
районе не было свободных электрических мощностей. От слова
"совсем". А как строить коттеджи, если потом их не к чему будет
подключать?
Был задействован папин административный ресурс. Электричество
появилось, но не даром. По договору с Облэнерго Леша финансировал
строительство подстанции рядом с будущей стройкой и подведение к
ней мощностей с установкой столбов. 20 киловатт на участок обошлись
Леше по 40000 рублей каждый. Каждый киловатт, а не участок.
Участков было три.
Стройка началась бойко, но тут грянул 2008 год. С кризисом,
прыжками курса доллара и прочими неприятными неожиданностями в
коммерческой жизни.
Фирма друга детства (как и сотни других строительных компаний)
попала в трудное положение. Но у нее, в отличие от других, был
финансовый гейзер, бивший из Лешиного кармана. Соблазн оказался
непреодолимым, и деньги стали сначала потихоньку, а потом все
быстрее изыматься из строительства коттеджа на совсем другие нужды.
Стройка встала.
Обещанные «построим быстренько, буквально за три месяца»
превратились сначала в полгода, потом в год. Прилетевший в
Петербург Леша вместо готового к эксплуатации новенького коттеджа с
удивлением обнаружил коробку недостроенного дома, кое-как
подготовленную под чистовую отделку. При этом ни разводки сетей
внутри дома, ни канализации сделано не было.
Тут-то он мне и позвонил.
- Надо забрать документы у застройщика и продать все как есть к
чертовой матери, - мрачно сказал Леша. Больше ни копейки вкладывать
не хочу.
Я поехала за документами. Друг детства со мной общаться не захотел,
перенаправив к своему секретарю. Документы мне были выданы под
расписку, в которой был аккуратно перечислены все бумажки, включая
самые незначительные.
Изучала я их уже дома. Оказалось, что полностью в собственности был
только один участок из трех – тот, на котором стоял коттедж. Два
остальных состояли из двух частей каждый: 8 соток в собственности,
4 – в долгосрочной аренде. Ни по одному участку не было сделано
межевания, то есть границы между ними проходили непонятно где. Как
продавать землю? Что говорить покупателям?
Я кинулась звонить Леше.
Ну да, часть земли в аренде, согласился Леша. А что, это проблема?
Друг детства сказал, что приватизировать ее – раз плюнуть.
Межевания нет? Нут так участки одинакового размера, поделить на три
равные части, и вся недолга. От такой наивности оставалось только
выть стонать.
Для тех, кто не в теме, поясню. Межевание проводится геодезическими
организациями, имеющими лицензию на проведение такого рода работ.
Делается это следующим образом: при нарезке земли в кадастровом
деле указываются координаты межевых точек. Землемеры получают эти
координаты в Земельном комитете и выносят их на местность,
привязываясь к так называемым геодезическим (реперным) точкам –
постоянным меткам, координаты которых заведомо известны. Вынесенные
на местность межевые точки обычно помечаются кусками арматуры,
окрашенными в красный цвет или обвязанные красной лентой, и сдаются
собственнику (или арендатору) под охрану.
После проведения межевания подписывается акт согласования
границ – все собственники смежных участков ставят свою подпись.
Скрыть отсутствие межевания невозможно - сведения отражаются
в кадастровом паспорте, который является обязательным документом
для проведения сделки.
При вынесении межевых точек на местность, где уже стоят дома и иные
постройки, очень часто оказывается, что заборы (а то и постоянные
сооружения) сдвинуты в границы соседского участка. Ну а чо? Участок
был пустой, вот на глазок его и отгородили. И начинаются
бесконечные скандалы и суды, длящиеся годами.
В этом случае ситуация осложнялась тем, что изначально участков
было четыре. Один из них, дальний, если считать от построенного
коттеджа, был продан кому-то другому. Кому? Неизвестно, хозяин там
не появлялся много лет. На его участке тоже никаких межевых знаков
не стояло.
И даже если разделить это все на равные части с помощью обычной
рулетки, с задней стороной, которая граничила со стройбазой,
было вообще непонятно, что делать. В натуре стройбаза
отделялась от Лешиных участков канавой шириной примерно полтора
метра, в которой тек ручей. Где новый собственник должен ставить
забор? По эту сторону канавы? По ту? Посередине?
Геодезию надо было делать, но стоит она недешево даже по
одному участку, а тут их несколько.
- Не буду платить! – бушевал Леша в скайпе. – Продавай как
есть!
- Кто купит участок, границы которого неизвестны?!
- Ну вот я же купил, ищи такого же дурака!
- Да ты хоть скажи, участки в аренде находятся между дорогой и тем,
что в собственности, или сзади? А может, справа или слева?
Покупатель дом начнет строить, где окажется фундамент – на своей
земле или арендованной?
- Представления не имею! – признавался Леша. И повторял: «Продавай
как есть! В первую очередь – дом, пока его не сожгли какие-нибудь
бомжи.»
Делать было нечего, я выставила в продажу коттедж и участки. Рынок
недвижимости к этому времени встал, цены на землю катились вниз.
Кризис есть кризис.
Покупателей было мало, а те, кто все-таки приезжал на просмотры,
окидывали взглядом лачуги на другой стороне улицы, кучи
строительного мусора на Лешиных участках, строительную технику на
территории стройбазы и исчезали без следа.
Леша обрывал мне скайп. Не продается? Снижай цену на коттедж!
Снижаю. Покупателей нет. Леша уже рычит от злости, но продолжает
снижать цену.
- Я потерял уже столько денег, - говорит он мне, прищурив глаза, -
что еще пара сотен тысяч погоды не сделает. Ты продай, а потом я
буду разбираться с теми, кто меня в это втравил.
- Что значит «буду разбираться»?
- За такие убытки надо бы его грохнуть, -
цедит Леша сквозь зубы, имея в виду друга детства.
- Леша, лихие
90-е давно закончились. Ты там в своих европах от нашей жизни,
похоже, оторвался.
- Не переживай, я его пожалею. У него ребенок-инвалид, так что
пусть живет. Но ответить придется.
Я не уточняю, как именно придется ответить. На следующий день
снижаю цену еще раз. Покупателей нет. Сезон заканчивается.
В отличие от квартирного, рынок загородной недвижимости имеет четко
выраженный сезонный характер. Первые ласточки
покупатели появляются в апреле, когда сходит снег, а последние
просмотры приходятся на конец июня. Потом до осени образуется
мертвая зона. Новый всплеск интереса появляется в сентябре и
полностью сходит на нет к середине октября. Рынок затихает до
весны.
Весной все началось сначала. Редкие покупатели приходили, смотрели
на окружающий пейзаж и растворялись в тумане. Прошло лето,
наступила осень. Леша продолжал бушевать, но ситуацию это не
улучшало. Год так и закончился ничем.
Следующей весной я поставила вопрос ребром: вокруг коттеджа надо
поставить забор, чтобы при входе на участок не было видно
безобразия вокруг. С таким видом с крыльца дом не продать
никогда.
Собственно, с двух сторон забор уже был: со стороны усадьбы и со
стороны улицы. Со стороны улицы все четыре участка были огорожены
бетонным строительным забором, что не добавляло красоты объекту, но
позволяло хоть как-то закрыть с территории вид на облезлые избушки,
стоящие через дорогу.
Скрипя зубами, Леша дал денег, его отец нашел рабочих, и дом быстро
обнесли глухим забором из профнастила. Надо ли говорить, что забор
ставили на глазок? Межевание так и не было сделано.
Покупатель нашелся через месяц. Походив по дому и по участку, он
все одобрил и внес аванс в агентство. Сделку провели, собственность
зарегистрировали, коттедж передали по акту. Оставалось разобраться
с оставшейся землей.
(окончание следует)
|
</> |