рейтинг блогов

Решит ли проблемы Китая социальное жилье?

топ 100 блогов giovanni131320.11.2023
Решит ли проблемы Китая социальное жилье?

Китайские власти прибегают ко всё более радикальным мерам в попытках побороть кризис на рынке недвижимости. Коммунистическая Партия решила вернуться к своим идеологическим корням и начать программу государственного социального жилья.

Китай либерализовал рынок жилья в 1998 году. До этого на предприятия возлагалась обязанность предоставлять жильё для своих работников. Как мы сами убедились на советском опыте, хорошие жилищные условия такая модель предложить не в силах.

Рыночная стихия увеличила благосостояние китайцев — но рыночная стихия привнесла с собой капиталистическую динамику, характеризующуюся расслоением по уровню богатства. В силу культурных привычек, финансовых репрессий (занижения ставки по банковским вкладам), а также откровенно дуболомного отношения правительства к фондовым рынкам, именно жильё стало главным инструментом накопления богатства.

Решит ли проблемы Китая социальное жилье?
Распределение китайских домохозяйств по богатству, приходящемуся на недвижимость. 2017 г.

По мере роста уровня жизни объем богатства в виде вторых, третьих, пятых и так далее квартир пропорционально возрастал. К концу 2010-ых эта погоня за бетонными коробками привела к гротескной ситуации, когда более 85% проданных в стране квартир было куплено с инвестиционными целями.

Одновременно эта погоня за бетонными коробками взвинтила цены на них. Отношение стоимости жилья к годовому доходу в 2020 достигло 17х в среднем по стране; в литературе уровень 7х уже считается признаком пузыря. Добавим, что такая космическая дороговизна сложилась на фоне очень жестких условий по ипотеке, гайки на которую закрутили как раз для борьбы с излишним спросом. Сочетание высокой стоимости квартир с высоким первоначальным взносом и рядом ограничений на покупку сделали китайское жильё еще менее доступным по сравнению с западными странами.

Такая ситуация не очень вязалась с декларациями членов Политбюро об «обществе всеобщего благосостояния». Но как с ней бороться? Открыть границы для капитальных трансфертов? Страшно, деньги хлынут из страны мощным потоком, валюта обвалится. Либерализовать фондовый рынок и инвестиционные условия? Да ну, как это капиталисты будут сами решать вопросы, без нас, чиновников. Непорядок.

Поэтому для начала Партия решила сделать народу грозное внушение. Си Цзиньпин, насупив брови, зачитал с трибуны речь о том, что «квартиры — для проживания, а не для спекуляций».

Решит ли проблемы Китая социальное жилье?

Но китайский средний класс мелкобуржуазный элемент показал линии Партии средний палец и с удвоенной энергией принялся скупать квартиры. Партия обиделась и решила бороться с высокими ценами на жильё при помощи «гениального» инструмента: сокращения предложения. По команде ЦК КПК банки перестали выделять новые кредиты застройщикам. Застройщики, естественно, начали банкротиться.

Вставшие стройки несколько поумерили желание инвесторов покупать квартиры с нереальным ценником на стадии котлована. На это наложилась усталость от жёстких коронавирусных ограничений, от показательных расправ властей над технологическими олигархами, а также общий экономический пессимизм. Фаза надувания пузыря сменилась фазой его схлопывания.

И тут бы Партии порадоваться: она добилась, чего хотела, спекуляции с жильём больше не являются такой привлекательной целью. Mission accomplished! Но нет, опять власти оказались чем-то недовольны. Кризис у них, видите ли, образовался. Кто бы мог подумать. Да и экономика перестала расти: средний класс вдруг осознал, что его бетонные коробки оказались не слишком нужны окружающим, помрачнел и перестал увеличивать потребление.

Решит ли проблемы Китая социальное жилье?

Вот поди пойми этот средний класс! То он набирает эти квартиры, как не в себя. То начинает капризничать и хандрить. При Мао такого не было! Но делать что-то надо. Несмотря на кризис, цены на «вторичку» упали только на 10-15% и по-прежнему остаются недоступными для менее зажиточных слоев населения. Кто виноват? Конечно, рыночная стихия! Поэтому, решила Партия, для устранения кризиса, вызванного вмешательством государства в экономику, нужно еще больше вмешательства государства в экономику!

Деталей по новой инициативе очень мало. Возможно, она всё еще в процессе разработки. Социальное жильё нужно будет покупать. Кто именно сможет его купить, будет строго регламентировано. Кому именно его сможет продать владелец — тоже регламентировано. Возможно, обратный выкуп государством будет единственной опцией.

На первых порах жилые кварталы планируется выкупать у застройщиков, которые не могут их продать на рынке либо же испытывают финансовые трудности с достройкой объекта. И здесь становится понятно, откуда растут ноги у этой инициативы: государственный спрос уберет проблему массивных объемов недостроя, оздоровит балансы застройщиков и подстегнет производство строительных материалов. Другими словами, приватизация прибылей, национализация убытков.

Проблем у такого подхода немало. Начнем с того, что, вкупе с параллельно объявленной инициативой по масштабной реновации старых кварталов, это выглядит еще одной попыткой удержать объемы строительства на неустойчиво высоких, пузыристых уровнях. Семь бед — один ответ; на любой кризис, вне зависимости от его причин, китайские власти предпочитают реагировать финансированием нового строительства. Строительства чего угодно, вплоть до городов-призраков и шоссе в никуда. Главное — загрузить избыточные мощности «старой» индустрии.

Решит ли проблемы Китая социальное жилье?

Имеется ли сейчас на рынке недвижимости недостаток предложения? Ну, в какой-то степени да, если судить по отношению стоимости жилья к среднему доходу. Но важно понимать, что попытка снизить это отношение означает сильное падение цен на недвижимость. Падение, которое спровоцирует дальнейшее ухудшение потребительских настроений и проблемы застройщиков в рыночном сегменте. Сейчас вряд ли подходящее время для государственного вмешательства такого рода.

Второй момент: хуже всего продаются те объекты, которые попросту никому не нужны. Именно их сейчас и предлагают выкупать муниципалитетам. По сути, Партия наступает на те же грабли, от которых она попыталась уйти в 1998: социальное жильё будет плохим жильём. Добавим сюда тот факт, что планы по социальному жилью будут верстаться, исходя из аппаратного веса чиновников той или иной провинции. А не сообразно спросу на квартиры в этих городах.

Третий момент: целые кварталы социального жилья означают сегрегацию по экономическому признаку между теми, кто может позволить купить себе жильё на рынке, и теми, кто не в состоянии это сделать. Это ведет к неблагоприятным социальным последствиям. Не хочется употреблять термин «геттоизация», но предпосылки ведут именно в эту сторону.

Более интересным решением, позволяющим нивелировать вышеуказанные моменты, является принудительное отчуждение в пользу государства некоторого процента квартир во всех возводимых застройщиками объектах. Например, в счет налогов или платежей за земельный участок.

Четвертый момент: регулирование распределения квартир чиновниками будет означать широчайший простор для коррупции. Особенно в свете того, что недвижимость — самый желанный для китайцев актив. И здесь опять становится понятно, откуда растут ноги у этой инициативы.

Решит ли проблемы Китая социальное жилье?

Пятый момент: будущие стройки государственного жилья, скорее всего, не будут выкупать земельные участки у муниципалитетов, а социальные сделки купли-продажи могут быть освобождены от налогов. А это важные статьи доходов для местных бюджетов. Из которых финансируется вся сопутствующая новостройкам инфраструктура: коммунальная, дороги, школы и т. д.

Шестой момент: продажи социального жилья будут каннибализировать спрос на свободном рынке. И чем больше власти будут вкладывать в эту «равную доступность» - тем больше свободный рынок будет превращаться в место, где инвесторы продают квартиры друг другу. Такая конструкция «рынка для инвесторов» выглядит совсем неустойчивой.

Всем этим моментам китайские власти могут противопоставить лишь один аргумент: более справедливое предоставление жилья тем, кто в нем действительно нуждается. Аргумент довольно сильный, не спорю. Перевешивает ли он эти негативные моменты? Здесь я судить не возьмусь. Предлагаю читателям самостоятельно взвесить эти «за» и «против».


___________________________________________________________
Друзья, я начал вести канал в Телеграм: Экономика знаний. Подписывайтесь!

Оставить комментарий

Предыдущие записи блогера :
Архив записей в блогах:
Раньше я избегал с котами отношений, потому что не знал про них столько хорошего. И дома разводил только два биологических вида: жену-человека и некрупных мух. А если встречался глазами с Мурзиком, или Барсиком, сразу помнил про блох и оборванные занавески. Потому что мужчина, ...
в стиле: "главное мяса добавить", баклажан играет формообразующую и направляющую роль, (кабачок для той же цели годится). В ролях: баклажаны, мясная начинка, яйцо, лук, специи. В качестве начинки  у меня обычно выступает замороженный кебаб из супермаркета - расфасовка удобная: ...
1. Турция объявила о намерении открыть в Ливии две постоянные военные базы. С учетом отношений с Сарраджем, больших проблем с подписанием договоров не будет. Фактически, Турция копирует российские действия в Сирии. 2. Верховный муфтий Ливии объявил, что жители страны не должны ...
Понять, что у тебя в жизни есть что-то настоящее, можно только под гнётом событий ...
Дорогая Яна, Спасибо вам за все, что вы делаете: совершенно потрясающую книгу, яркие работы, приятные прелести в белолапике и, конечно же, за ваш блог. То, что вы делаете греет меня очень сильно, огромное и теплое спасибо вам и вашим котикам за это. Отдельное большое спасибо вашей ...