ФРС США заявляет: для кризиса недвижимости НЕ СУЩЕСТВУЕТ БЕЗБОЛЕЗНЕННЫХ РЕШЕНИЙ

aftershock_2 — 23.12.2010 Происходит резкий разворот в официальной риторике США. Материал ниже и вообще интересен, но особенно он интересен авторами - это аналитики ФРС. 

Материал полезен не только исследователям коллапса финансовой системы США, но и тем, кто анализирует российский рынок недвижимости.

Перевод,  выделение и примечания alexsword.  

Федеральный Резервный Банк Далласа 

Economic Letter, Vol5, N14
Декабрь 2010
Дениел ДиМартино, Девид Лютрелл


Заблуждение о возможности безболезненного оздоровления рынка недвижимости

Принятое в середине 90-х политическое решение увеличения количества владельцев своих домов стоклнулось с диким скачком финансовых инноваций. Кредиторы отошли от традиционной схемы "дать кредит и управлять ипотекой"  к схеме "дать кредит, сформировать из кредитов пакеты и продать инвесторам". Эти новые финансовые продукты дали возможность миллионам американцев, кто раньше не мог получить кредит на покупку дома, стать владельцами жилья.  Строительство жилья взмыло вверх, достигнув 9.1 миллионов домов, построенных между 2002 и 2006, когда было сформировано 5.6 миллионов новых домохозяйств.

Полученный в результате объем жилья теперь привел к реальному вызову для политиков, ищущих переход к устойчивому экономическому восстановлению.  Обычно являющийся драйвером восстановления экономики, рынок недвижимости коллапсирует. 

Поколения политиков с 1930-х стремились увеличить процент домовладельцев (примечание alexsword - на практике процент живущих в своем ПОЛНОСТЬЮ ВЫКУПЛЕННОМ доме за это время сильно снизился, то есть дома имеют как бы многие, но они обременены  долгами).  В конце 60-х процент достиг 64.3%, и оставался на этом уровне до середины 90-х, в некотором равновесии с устойчивым экономическим  ростом.  Толчок к увеличению домовладельцев поднял эту цифру примерно на 5%, и она достигла пика в середине нулевых.  Цены на дома росли вместе с этой цифрой.

Как получено из анализа данных рынка недвижимости с 1890 года, реальные цены на дома выросли примерно на 85% и достигли своего высочайшего уровня в августе 2006. С того времени они упали примерно на 33% не дотянув до ожидаемых многими 40%.  Но в реальности цены на недвижимость все еще должны упасть по меньшей мере на 23% , чтобы вернуться на долгосрочный уровень (смотри График 1) (примечание alexsword - очевидно, цифры оптимистичные, так как столетний тренд формировался на растущем количестве эмигрантов, роста физической базы на первом этапе и колониальных налогов на втором, с их разворотом и сокращением колониальных сборов, когда люди будут массово бежать из США, а плотность оставшегося населения сокращаться по причине деградировавшей инфраструктуры, я думаю, дно рынка недвижимости может оказаться на уровне в 2-3 раза ниже, чем текущий, в долларах очищенных от инфляции).  Тот факт, что ФРС купил облигации Fannie Mae и Freddie Mac позволил сохранить доступность ипотеки и завышенные цены. 


График 1.

Проведение анализа успешности принятых мер важно для того, чтобы определить траекторию экономического восстановления и для обеспечения политиков информацией в принятии будущих решений. Продажи новых домов несмотря на экстремальную волатильность это основной индикатор для рынка недвижимости. С отменой в апреле налоговых льгот на покупку нового дома, продажи сократились на 40% и находятся на уровне 283 тысяч (годовой рейт). Это резко контрастирует со средним уровнем в 1.2 миллиона, имевшим место в три года перед 2006. До бума продажи домов шли примерно на уровне половины от этой цифры. По той причине, что текущие продажи составляют лишь 20% от 2005 года, количество непроданных новых домов на рынке, несмотря на то, что находится на уровне минимума за 42 года, равно количеству ожидаемых продаж за 8.6 месяцев.  нормальным считается уровень 5-6 месяцев.  Стало быть, следует ожидать, что цены на дома будут сокращаться пока не достигнут этого уровня. 

Еще один фактор, пагубный для рынка новой недвижимости - рост предложения на вторичном рынке. 3.9 миллиона домов на этом рынке в октябре равны объему продаж за 10.5 месяцев.  Каждый пятый ипотечник сейчас должен банкам больше, чем стоит его дом. Это является фактором, мешающим рефинансированию в следующем году, когда новая волна ипотек с "гибким процентом" настигнет волна досрочных прекращений.  Иными словами, количество домов на вторичном рынке, рискует вырасти. Если мы назовем, "теневым предложением" дома с высоким риском дефолта, то добавив их к уже имеющимся, мы получим двухлетний объем рынка.

Индустрия ипотеки еле справляется с бумом конфискаций по причине нехватки персонала.  Среднее количество дней ипотечной просрочки в процессе конфискации составляет 16 месяцев - рост на 64% с тем, что было до во время бума.  У каждого шестого ипотечника, кто не делал ни единого взноса в течении двух лет, дом все еще не конфискован. Расшивка узких мест в этом процессе говорит о том, что "теневое предложение" будет расти уже в ближайшее время. 

Заметим, что не все ипотечники идут на банкротство по причине невозможности ее обслуживания.  Те, у кого разница между рыночной стоимостью дома и суммой долга в большом минусе, могут пойти на банкротство даже имея возможность делать платежи. Объем таких "стратегических банкротств" сложно оценить, но некоторые оценки предполагают, что это 36% от общего количества ипотечных дефолтов.

<�примечание alexsword - здесь я пропустил блок про анализ HAMP программы, как малоинтересный основной аудитории, кому интересно смотрите оригинал>

Еще около 3.6 миллионов домов (2.7% всего объема жилья) пустуют и в то же время не продаются. Причем это не те дома, что используются время от времени людьми живующими в другом месте, а такие, которые пустуют круглый год. Предположительно, многие из них это те дома, что находятся в процессе конфискации или конфискованы, и находятся в резервах банков. 

Недавно обнаруженные факты неадекватной документации процесса конфискаций, и, в результате, призывы к мораторию на конфискации - то, что известно как "Foreclosuregate" - угрожает дальнейшей очистке рынка.   Со временем, предложение на рынке будет только расти.

Так как примерно половина банковских активов связана с рынком ипотеки, состояние рынка и возможное падение цен вызывает серьезные опасения как у домовладельцев с отрицательной разницей между стоимостью дома и долга, так и у банковской системы в целом. Эти опасения подчеркивают хрупкость рынка недвижимости и заставляет предположить, что безболезненного выравнивания не существует.  Идеального решения для кризиса недвижимости нет. Недавнее падение цен без всяких сомнений повлечет за собой еще больше экономических осложнений.  Кризис входит в свой пятый год, но неопределенность сейчас находится на высшем уровне за все время, мешая экономическому восстановлению. 

Так как время не смогло доказать, что удерживание цен приносит пользу, возможно, если дать рынку совершить этот обвал и очистить рынок, это путь наименьших проблем (примечание alexsword - то что, банковская система в этом варианте перестанет существовать будем считать "техническими деталями", которые можно оставить за скобками).  

Оригинал - Федеральный Резервный Банк Далласа

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив