Что и чем является в сделке с участием банка?

lec_blog — 27.01.2011 Часто происходит, что "юридические" термины нуждаются в переводе на обычный, понятный для живого человека язык. И если реально существующие, но для повседневной жизни являющиеся, скорее, "абстрактными" Кодексы и документы этого не требуют, то договорная база сделок купли-продажи - это уже касается всех и каждого.

Этот небольшой пост сделан для того, чтобы разъяснить основные понятия в случае, когда одним из участников сделки купли-продажи является банк.

Гарантии Покупателю и Продавцу.

При сделке по ипотеке, гарантом надёжности сделки, полной проверки документов и юридической поддержки и контроля передачи денег, являются банк, выдающий кредит и страховая компания. При больших суммах кредита зачастую специалисты банка сами оформляют договора купли-продажи.

Деньги выдает банк, но не покупателю, а продавцу квартиры после государственной регистрации сделки по ипотеке, возникающей на основании единого договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Для этого, после рассмотрения документов, банк заключает договор не только с Покупателем, но и с Продавцом квартиры.



Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса. Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца. При правильном оформлении ипотечной сделки, задержки в расчётах за квартиру с Продавцом практически не возникает - то, что законом установлен срок регистрации сделки по ипотеке в ОДИН месяц, в Санкт-Петербурге изменено на местном уровне - срок регистрации ипотечной сделки сокращён до 10 дней.

Гарантии возврата кредита.

Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, является собственностью покупателя, а не банка. НО, в целях обеспечения гарантий возврата кредита, данное жилье переходит в залог банку, до того момента, пока кредит не будет полностью погашен (!).

В случае, если, по каким либо причинам, заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым, то есть не окажется так, что кредит обязана погасить страховая компания, то банк имеет полное право реализовать данное жилье, и вернуть себе те деньги, которые заемщик остался должен.

При этом на оставшуюся часть суммы заемщику, а необходимо учесть, что он самостоятельно заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить часть долга, приобретается другое жилье.



Однако здесь надо понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту, и лишь незначительную его часть составляют отчисления, которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае дефолта банки стремятся как можно быстрее реализовать жилье, а значит, продают его дешевле рыночной стоимости.

В связи с тем, что жилье до полного погашения кредита находится в залоге у банка, вытекает еще одна особенность ипотеки (!). Оценив кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на приобретение жилья, несоответствующего представлениям данного конкретного банка о том, каким должен быть надежный залог.

В связи с этим обстоятельством, у заемщика иногда возникают весьма специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных продавцу квартиры в качестве предоплаты.

Недостроенная квартира в новостройке не может являться залогом, потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика возникает только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов. Но это совсем не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке.



Просто здесь используются несколько другие схемы.

- Или в залог банку переходит любая другая недвижимость, которая имеется у заемщика и после того, как строительство дома будет завершено и квартира в новом доме станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую недвижимость и берет в залог новую.

- Или банк соглашается выдать ипотечный кредит, только в том случае, если заемщик заключает договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел определенную проверку на предмет надежности.

Однако надо иметь в виду, что обычно банки до оформления прав собственности на недвижимость требуют уплаты повышенной процентной ставки, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.

Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, регистрировать своих родственников (с разрешения банка) и даже сдавать квартиру в найм, т.е. в аренду (конечно, тоже с разрешения банка). Единственное, что не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит, это продать, обменять, или подарить ее кому-либо.



Дополнительные гарантии для Покупателя и Банка.

Если не будет возможности вернуть банку кредит? Если в ходе погашения кредита Вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь Вам и выработать взаимно приемлемое решение.

Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашение основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Однако, если эти временные экономические меры не дадут положительного результата, и Вы не сможете осуществлять реструктурированные ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, Вам придется продать квартиру, и из вырученных от продажи средств погасить задолженность перед банком. На оставшиеся от реализации деньги Вы сможете купить себе другое жилье.



Дополнительной гарантией для Покупателя и банка является обязательное страхование сделки:

* страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;
* страхование титула (утраты права собственности на покупаемую квартиру);
* страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита.

источник

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив