Зачем сдавать свою квартиру через бабу Дашу, если есть цивилизованные управляющие компании?

puerrtto — 05.10.2015 Несколько дней назад я публиковал статью Почему в России невозможно сдать квартиру, в которой поделился мыслями о тотальном бардаке в сфере сдачи и съема жилья из-за отсутствия управляющих компаний. На статью было очень много откликов, ведь тема актуальна для многих. Одни замучились сдавать непойми кому и дёргаться как бы вашу квартиру не превратили в груду развалин, другие не могут по-людски и юридически грамотно квартиру снять. Расскажу я вам историю про девушку по имени Мария, человека интересного и неординарного. И история о ней будет напрямую связана с квартирами. Началось все с того, что в возрасте 15 лет она отправилась в США по школьному обмену, а когда оттуда вернулась в Санкт-Петербург, ее жизнь изменилась ключевым образом - сначала работа в англоязычной газете, затем в студенческие годы параллельно с учебой работа ассистентом иностранного инвестора, чтобы в итоге прийти к тому, чем она занимается сейчас, а именно управлению недвижимостью. О ее иногда забавном, иногда удивительном опыте вы можете почитать у нее в журнале.

Меня же интересовало, есть ли в России на сегодняшний день управляющие компании, работая с которыми можно не беспокоиться о своей квартире. Ведь основная головная боль собственника это чтобы квартиру не разнесли по частям и чтобы налогов платить поменьше. Собственно, управляющая компания созданная Марией под названием INVESTUM - и есть те самые профессионалы в управлении недвижимостью, задача которых взять на себя все заботы о вашей квартире.





Чем занимается управляющая компания?

1. В самом начале общения с клиентом, сотрудник компании выясняет, как именно собственник хотел бы использовать свою недвижимость, что это за объект и каковы его параметры, с какими арендаторами можно заключать договор аренды, а с какими не стоит, какова желаемая арендная ставка. Далее следует согласование предварительного визита на объект для составления плана действий - какие мелочи надо починить, какие заменить, а какие просто отмыть.

2. После посещения квартиры составляется регламент управления объектом и происходит обсуждение юридических вопросов - когда и как клиенту удобно предоставить доверенность на сдачу в аренду и заключить договор на управление.
Когда же договор заключен, управляющая компания отправляет на объект техническую и клининговую службы. На приведение квартиры в порядок отводится до трех недель, но оно того стоит - подтянутые розетки и дверные ручки, а также чистота и порядок производят благоприятное впечатление на потенциальных арендаторов и они соглашаются платить больше, что выгодно всем.

3. По окончании подготовительного этапа на объект отправляется фотограф, который делает качественные снимки объекта с наиболее выигрышных ракурсов.

4. Далее начинается самое важное - эксплуатация объекта. И первый шаг этого этапа - поиск арендаторов. Ни для кого не секрет, что от того, каков будет арендатор, зависит состояние объекта в процессе его сдачи в аренду. Поэтому в компании INVESTUM к выбору арендаторов подходят очень щепетильно, используя свой собственный метод на основе более чем 20 параметров.  Мне это напомнило отношения арендатора и арендодателя в Великобритании - лэндлорд придирчиво выбирает из десятка претендентов самого-самого.И вот арендатор выбран, договор с ним заключен, деньги получены и переезд состоялся. Что же дальше?

5. Дальше, по условиям договора между управляющей компанией и арендатором, специальный сотрудник клининговой службы посещает сданную квартиру минимум раз в неделю для уборки общих зон в ней. Как вы думаете, зачем посещать и мыть уже сданную квартиру?

Ответ очевиден: наводить чистоту не любит никто, поэтому лучше профилактика, чтобы квартира не заросла грязью. Кроме того, уборщица заметит и сообщит о небольших поломках, таких как подтекающий кран или болтающийся карниз со шторами. Эти недочеты без задержек устранит техническая служба компании.

6. Самым же каверзным вопросом, конечно, является вопрос про расчеты с собственником и налоги. Деньги со сдачи в аренду можно получать на российскую карту, а если у вас ее нет, для вас ее закажут и отправят почтой в любую точку мира, ехать в Россию для этого не требуется. Это будет обычный Мастеркард, который принимают в большинстве магазинов и банкоматов. То же самое касается доверенности. Если вы живете за границей, то самое простое сделать такую доверенность сразу на русском языке в российском консульстве, стоит это недорого. Но если вам туда ехать неудобно или долго, то подойдет любой нотариус - в таком случае потребуется только небольшая доплата за нотариальный перевод.

7. Налоги платить не любит никто и решение данного вопроса целиком и полностью на совести клиента. Получаемы вами доход - абсолютно "белый", ведь полученные суммы компания проводит через свою бухгалтерию. Поэтому налоговая инспекция знает, сколько вам платят. Налоги же вы, конечно, можете не платить, дело ваше. Но я бы рекомендовал посоветоваться с юристом компании, так вы узнаете, как это сделать официально, чтобы не получить претензии от налоговых органов.

8. Интересен и такой вопрос: допустим, отдали вы свою квартиру в управление, а фирма не смогла найти жильцов. И квартира простаивает, не принося прибыли. Так вот, по внутренней статистике за последние три года у компании не было ни одного дня простоя. Это кажется невероятным, но все дело в грамотной организации процесса. Арендаторы при заселении вносят небольшой депозит, не более 50% арендной платы, который тем не менее покрывает возможный простой в течение двух недель в том случае, если отъезд будет неожиданным. По договору аренды уведомление об отъезде должно быть любым способом сделано не менее, чем за 30 дней и это позволяет заселять новых арендаторов на следующий день после отъезда предыдущих. Кстати, более низкий чем в среднем по рынку депозит, он же залог, является дополнительным положительным фактором для арендаторов, поэтому на любой объект, управляемый компанией INVESTUM всегда много желающих.

Форс-мажоры

Ну и напоследок про форс-мажоры. Новость первая - они случаются. Новость вторая - их можно либо предупредить, либо минимизировать ущерб от них. Как это сделать? Помогут страхование объекта и интуиция. Мария рассказала мне случай из практики, когда клиент отказался страховать свою квартиру, считая, что в его доме все соседи приличные и ничего не случится, а он сам сделал настолько хороший ремонт, что протечек быть не может. Однако, когда ему сообщили о том, что соседи прямо над ним начали ремонт с помощью бригады гастарбайтеров, внял настойчивым просьбам застраховать отделку и мебель в своей квартире - уж очень непрофессионально выглядели соседские рабочие и произойти могло что угодно. В итоге, всего через пару месяцев, после того, как эти горе-работники все-таки затопили весь дом с последнего этажа до подвала, он был счастлив, что послушал совета, оказавшись единственным в доме, получившим полное возмещение ущерба в течение пары недель. Я это называю наметанным глазом, интуицией и чем угодно еще - тем самым качеством профессионалов, когда с одного взгляда становится понятным развитие ситуации на несколько шагов вперед и необходимые превентивные меры принимаются заблаговременно.

Как начать сотрудничать с компанией INVESTUM? Очень просто. Напишите письмо по адресу [email protected] со своим номером телефона и кратким описанием вашего объекта, и вам перезвонят. На этой неделе отвечать на вопросы посетителей моего блога Мария будет сама, так что не упустите возможность задать свои вопросы профессионалу.

Стоимость услуг управляющей компании

Пару слов о стоимости. Стандартная ставка, указанная в договоре об управлении объектом, составляет 20% от суммы ежемесячного арендного платежа, но не менее 4 000 рублей.

Код, дающий 50% скидки на обслуживание

Специально для моих читателей, указавших в письме код puerrtto, действует скидка 50% на вознаграждение компании в течение первых двух месяцев при заключении договора на год и более.

Так что при сдаче квартиры в аренду за 50 000 рублей в месяц вы заплатите 5 000 вместо 10 000, если квартира сдается за 100 000, то услуги компании будут стоить 10 000, а не 20 000, и так далее. Услуги гипотетической тети Даши в конечном итоге обходятся дороже, хотя качество работы ниже, а многое она сделать просто не в состоянии.

Делайте заказ, на данный момент Investum предоставляет сервис в области управления недвижимостью в Санкт-Петербурге и Москве. Если же вы имеете недвижимость в другом городе, пишите тоже, вам тоже постараются помочь.

Кстати, а сами  высдаете квартиру или через кого-то? Если сами, то сколько усилий на это тратите и как часто? Только честно. Почему до сих пор не обратились к профессионалам? Хотите "сэкономить" или есть какие-то другие причины?

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Ранее
• Архив