О покупке квартир, продаваемых по доверенности
s0no — 29.07.2017Возможность
выдать доверенность делает нашу жизнь проще. Мало ли что в этой
жизни случается. Человек может заболеть, уехать в командировку в
другой регион, да просто может быть занят. А дела ждать могут не
всегда. Тут доверенность и выручает.
Правда, по доверенности сделать можно не все. Нельзя вступить в
брак (развестись - можно), заключить брачный контракт, взять
ипотечный кредит, завещать имущество доверителя, подписать договор
ренты с пожизненным содержанием, договор дарения (если в
доверенности не указано конкретное имущество и конкретное одаряемое
лицо), трудовой договор и совершить иные действия, имеющие так
называемый личностный характер.
Продать квартиру и написать заявление в Росреестр с просьбой
прекратить право собственности по доверенности можно. Так если
закон разрешает, а доверенное лицо собственника приносит вам
доверенность, напечатанную на защищенном номерном бланке, с
подписью нотариуса и гербовой печатью, в которой прописаны
полномочия продажи квартиры и получения причитающихся за нее денег,
значит ли это, что никаких рисков у покупателя нет?
Еще как есть. Если продавец - нормальный порядочный человек, то все
будет хорошо. Но чужая душа - потемки, а доверенность дает
возможность для целого веера мошеннических действий.
1. Любую
доверенность можно отменить, причем у любого нотариуса страны, не
обязательно того же, который эту доверенность выдавал. Нотариус,
удостоверивший распоряжение об отмене доверенности, обязан внести
эти сведения в электронный реестр нотариальных действий (эта норма
введена с 1 января 2017 года). Информация об отмене доверенности, а
также о факте выдачи доверенности, доступна любому желающему и
размещена на сайте reestr-dover.ru.
При этом доверитель, отменивший доверенность, обязан известить об
этом лицо, на имя которого она была выдана, а также известных ему
третьих лиц, для представительства перед которыми дана
доверенность.В результате неисполнения этой обязанности доверитель
несет весь риск неблагоприятных последствий, возникших в результате
действий доверенного лица.
В отношении третьих лиц действует иное правило, а именно, если
третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они
считаются извещенными об этом на следующий день после внесения
сведений об этом в реестр нотариальных действий.
А теперь представим, что квартиру продает группа мошенников. Вы
подписываете договор купли-продажи квартиры, доверенность еще
действительна. Несете документы в Росреестр, регистрируете право
собственности, доверенность все еще действительна. И вечером этого
дня собственник доверенность отменяет. Ничего не зная об
этом, на следующий день вы выдаете деньги доверенному лицу, которое
благополучно скрывается со всей суммой. И тут появляется бывший
собственник. Квартиру он продал, а ничего за нее не получил. Вы
выдали деньги по отмененной доверенности. Верните ему либо
квартиру, либо ее полную стоимость.
Как так? А вот так. Он пытался известить лицо, получившее
доверенность, о ее отмене. Но у этого лица не работал телефон.
Почему? А он откуда знает? Может, в банке связь плохая, а может,
телефон по закону подлости из кармана на пороге банка вытащили. Но
он честно пытался, билинг это подтвердит. И телеграмму дал в
гостиницу, где жило доверенное лицо. Только оно из этой гостиницы
уже съехало.
Вы третье лицо и вас не предупредили об отмене? Так доверитель и не
знал, кто там его квартиру покупает - Иванов, Петров или Сидоров.
Ему-то все равно. А вот вы почему перед выдачей денег не проверили
факт отмены доверенности? Раз не проверили, то сами и виноваты, а
больше никто.
И вероятность потерять квартиру становится ну очень высокой. И при
любом раскладе многолетние хождения по мукам судам
вам обеспечены.
2. Кто выдал доверенность? Этого вы не знаете. Я уж не говорю о
том, что вполне возможно существование "черных нотариусов", которые
за долю в доходах удостоверят подпись собственника Иванова, даже
если за него распишется Петров или Сидоров, и вам это проверить не
удастся. А Иванов может о продаже квартиры и не знать.
Или продавец может находиться в состоянии алкогольного опьянения, а
в пожилом возрасте - и вовсе в маразме. Не случайно на рынке
недвижимости действует неписаное правило: банк, в ячейку которого
кладутся деньги, выбирает продавец, а нотариуса - покупатель.
Порядочный нотариус будет защищать ваши интересы как покупателя:
при неадекватности продавца он просто откажется удостоверять
сделку. А глаз у нотариусов наметанный, поверьте.
3. Полномочия доверенного лица заканчиваются в момент смерти
доверителя. В случае с продавцом, живущим в другом регионе, вы не
можете знать, жив ли он вообще на момент сделки. Деньги отдадите, а
потом набежит толпа наследников требовать свою квартиру
обратно.
В общем, думайте сами, решайте сами, но я для своих клиентов
никогда и ни при каких обстоятельствах не покупаю квартиры,
продающиеся по доверенности. На рынке много квартир, собственники
которых в трезвом уме и твердой памяти готовы присутствовать на
совершении сделки. Вот с ними и работаем.
|
</> |