Люксембург: ипотека

leonwolf — 06.11.2014 Давно хотел написать небольшой пост из серии "а как у них" про ипотеку, а сегодня вот повод подвернулся.
Банк прислал письмо о том, что в одностороннем порядке с 1 ноября пересматривает ставку по ипотечному кредиту: вместо 1.8% будет теперь 1.7%. Это все очень радостно, и выглядит при этом так дико на фоне нынешних российских реалий, что я подумал, что это хороший повод собраться с мыслями и написать небольшой пост.


Люксембург - маленькая страна, в которой много кто хочет жить. Плотность населения - более 270 чел/кв.км., плюс 160-170 тысяч коммьютеров приезжают на работу каждый день из соседних Бельгии и Франции, где зарплаты существенно ниже. Население страны выросло на 19% за последние 5 лет (исключительно за счет миграции). В правительстве заикаются о том, что население может достичь 1 миллиона человек уже к 2025 году (сейчас - 550 тысяч, 10 лет назад было меньше 400 тысяч). Уровень ВВП на душу населения - один из самых высоких в мире (в некоторые годы был даже самым высоким в мире). Инфраструктура для жизни шикарная, все леса-поля, школы-больницы, магазины-развлечения - все на высочайшем уровне.

Короче говоря, есть куча факторов, которые влияют на стоимость недвижимости самым негативным образом - она невероятно дорогая; скажем, совершенно одинаковый дом в пригороде Люксембурга и в бельгийском городе Арлоне (столице бельгийской провинции Люксембург), до которого от силы 15 минут езды, будет различаться по стоимости где-то раза в три. Причем это верно и для приобретения в собственность, и для аренды. Многие, поэтому, так и поступают - живут в Арлоне, Меце или Лонгви (это во в Франции), ездят оттуда каждый день на работу. Но это вариант для граждан Евросоюза, которые вольны выбирать себе место жительства где угодно. Для человека с рабочей визой и разрешением на работу в Люксембурге такой вариант не подходит, дом в Бельгии мне бы никто не сдал, да и не хотелось далеко ездить.

Приехав в страну, мы за несколько дней нашли вариант с арендой, который вписывался в наш бюджет и при этом соответствовал запросам. Тихий пригород, около 15 минут до центра города и до офиса (утром по пробкам - 25-30 минут), близко магазины и общественный транспорт, хорошая местная школа в пешеходной доступности, лес тоже рядом. По российским меркам это не загородный дом, а таунхаус - секция (треть) в доме типовой постройки. На минус первом этаже гараж, кладовка и котельная, на первом этаже - гостиная и кухня, на втором - одна спальня побольше и две поменьше (ну или детская и кабинет, как в нашем случае), и мансардный этаж, на котором по желанию можно оборудовать гостевую спальню. Итого жилой площади - 140 квадратных метров. Участок - 2 сотки. Ну, стандарты у всех разные, но по мне - в самый раз для семьи с двумя маленькими детьми и постоянно наезжающими родственниками и друзьями. Даже чуть тесновато. И это было по верхнему краю нашего бюджета, а по российским меркам выглядело пугающе (даже по "старому" курсу) - 2200 евро в месяц. В Арлоне такой домик стоил бы 700-800, максимум.

Покупать дом в наши планы не входило - во-первых, не на что, а во-вторых не было уверенности, что мы в Люксембурге надолго. Мы в Екатеринбурге много лет жили на съемных квартирах, и как-то серьезно занялись недвижимостью только после рождения первого ребенка, до этого совсем не хотелось привязываться к месту, и, честно говоря, навязчивой идеи "иметь свое" в плане недвижимости я никогда не понимал. Зачем ограничивать мобильность и стерилизовать кучу денег в кирпичах и обоях?

Люксембург заставил меня пересмотреть взгляды на этот вопрос сугубо прагматическим образом. Ключевая ставка ЕЦБ сейчас 0.05%, что делает все виды кредитов очень дешевыми. Автомобильные кредиты типично предоставляются под 3.5-4%, а ипотечный еще дешевле; как я понимаю, ставку по ипотеке частично субсидирует государство. Когда мы приехали, ставка была 2.1%, постепенно она падала и в какой-то момент наступил тот день, когда мы поняли, что сейчас купить дом будет просто дешевле, чем арендовать. И начали искать. (Нам очень нравился наш дом, но хозяин, увы, не хотел его продавать). Нашли мы в итоге ровно такой же дом на нашей же улице, в соседнем квартале - застройка типовая, поэтому планировка ровно такая же, очень удобно: не уверен, насколько, скажем, маленькая Маргаритка вообще поняла, что мы переехали, потому что не поменялось ничего. Участок только чуть побольше (3.5 сотки), за счет того, что это не средняя секция таунхауса теперь, а крайняя.

На падающем рынке, скинув 12% от первоначально рекомендованной риэлтором цены, успели очень быстро продать квартиру в Екатеринбурге и перевести ее в евро - это в точности дало возможность заплатить первоначальный взнос в размере 20% от стоимости дома (как показало развитие событий, если бы мы еще месяц прождали бы с квартирой, денег от ее продажи уже не хватило бы, а при меньшем размере первоначального взноса ипотечный процент был бы выше), оставшиеся 80% были оформлены в ипотеку на 30 лет, и месячный платеж по кредиту при нынешней ставке оказался действительно меньше стоимости аренды. Ставка плавающая, пересматривается раз в квартал, зависит от базовой ставки ЕЦБ, но не может подняться выше 4%. Ну вот первый пересмотр оказался в нашу пользу, это то, с чего я начал - вместо 1.8% теперь будет 1.7%, и разница в размере платежа по кредиту и тем, что мы платили за аренду стала уже довольно существенной (ура). Посмотрим, что будет дальше.

Ограничение одно: налог на покупку недвижимости составляет 7%. Государство предоставляет налоговый вычет один раз в жизни каждому взрослому члену семьи в сумме 20 тысяч евро, таким образом мы вместо примерно 50 тысяч евро налога должны были заплатить только около 10 тысяч, но этот налоговый вычет придется вернуть, если мы не проживем в этом доме два года. То есть быстро его продать и переехать еще куда-то - практически невозможно (точнее, очень дорого), равно как дорого и невыгодно получается вкладывать деньги в "инвестиционное жилье для сдачи в аренду", как это раньше было принято делать на растущем рынке недвижимости в России. Эта мера, вкупе с особым налогообложением доходов от аренды жилья, призвана, насколько я понимаю, защитить рынок от перегрева, несмотря на очевидный дефицит недвижимостив стране; по крайней мере, мне о феномене "инвестиционного жилья" в Люксембурге ничего не известно.

Кроме налога, на покупателей ложатся расходы связанные с нотариальным оформлением сделки и, естественно, страхование жизни заемщика; суммарно это получается еще около 30 тысяч, которые, однако, тоже можно включить в сумму кредита. На меня произвел большое впечатление нотариус: сначала я не понял, почему его работа стоит так дорого и занимает три недели, но во время заключения сделки он представил и подробно прокомментировал исследование правого статуса каждого клочка земли, из которых ныне состоит купленный нами участок, опираясь на кадастровые планы, начиная с 1810 года. Скрупулезная работа по очистке прав на объект недвижимости включала в себя изучение тонны документов, от завещания предыдущего владельца дома (мы покупали дом у его вдовы, но надо же было проверить, не унаследованы ли те или иные права еще кем-то, кроме нее) до квитанций по расчетам с электросетевой компанией (мало ли, какие там долги нам мог бы оставить предыдущий владелец), и итоговый отчет нотариуса выглядел как внушительный том, содержащий, помимо прочего, также и раздел с предложениями о структуре наших завещаний, которые помогли бы детям максимально просто вступить в права наследования...

Такие дела. Ну, посмотрим, конечно, что с ипотечной ставкой будет дальше в охваченной кризисом загнивающей и бездуховной европейской экономике. 

Оставить комментарий

Популярные посты:

• Архив